到2030年前后，中国的城市化率将接近70%，将有3亿左右的农民进城；在未来的20年间，城市化将是中国经济社会发展的主旋律之一。芝加哥大学博士、哈佛大学经济学教授，爱德华·格莱泽（Edward Glaeser）在其著作《城市的胜利》中，将“城市”列为人类最伟大的发明之一；今年热卖的美国经济学家帕拉格·康纳的著作《超级版图：全球供应链、超级城市与新商业文明的崛起》进一步将城市作为基础设施联结点，城市的规模经济边界效应把对城市功能的诠释上升到了商业文明的高度。而粤港澳大湾区作为中国的首个城市融合典范，将借鉴全球最优秀的城市规划和经济湾区，将这个世界级城市群从宏伟蓝图一步步化为美好现实。

为何是粤港澳？

粤港澳大湾区是由“9+2”城市组成，即“广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门”9市和香港、澳门2个特别行政区形成的世界级城市群。

2019年2月18日，中央政府印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。

（一）面向未来的世界一流湾区

粤港澳大湾区具备成为世界一流湾区的诸多有利条件。

首先是经济发展程度高，发展潜力巨大。从总量上看，粤港澳大湾区已经步入全球经济地方阵，已经可以与旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区这世界三大湾区同列。

其次，上下游供应链完备，产业生态系统完善。区内产业结构以先进制造业和现代服务业为主，300多个具有特色的产业群，互补性极强，形成了湾区独具特色的综合竞争优势。再次，区位条件优越，地理优势

明显。大湾区地处“广佛肇”、“深莞惠”和“珠中江”三大经济圈以及香港、澳门两大对外窗口城市的深度融合区域，经济腹地广阔。

最后，“一国、两制、三关税区”赋予湾区极强的制度优势。“一国两制”加上三个独立关税区，为粤港澳大湾区对接国际市场提供了灵活的制度安排。

（二）实现国家层面协同的湾区建设

粤港澳大湾区具备成为世界级湾区的诸多有利条件，但是与世界一流湾区尚存在不小距离。其中，国家层面的统筹协调至关重要。随着规划的出台，粤港澳大湾区不再是一个单纯的空间、经济和产业概念，同时还是涵盖了基础设施、体制机制、文化观念、生态环境等内容在内的全方位的综合发展战略规划。

（三）高端制造业、现代服务业和新经济将是粤港澳大湾区蕴含的重大产业机遇。

除了拥有大量高新技术产业外，还具备基础非常好的传统制造业，这些为人工智能、智能制造、机器人、新材料、云计算、工业互联网、新一代信息技术等先进技术与传统工业结合奠定了基础。此外，大湾区制造业发达、产业体系健全，这为研发、物流、金融、信息技术、商务、节能环保等生产性服务业的发展提供了广阔的空间。与此同时，优质生活圈的建立也意味着休闲旅游、养老、教育、文化娱乐生活性服务业也将迎来高质量的发展阶段。

1小时生活圈正加速形成

2019年，随着粤港澳大湾区规划纲要的落地，城市之间的融合加速。

去年，港珠澳大桥开通，加紧了香港、澳门与珠海三个城市之间的连接；

广深港高铁香港段正式运营，广州、深圳、香港等城市之间的时空距离大大缩短；

而在广州新一轮规划中，多达17条地铁线连接佛山，5条地铁线连接东莞，还有地铁线路有望通往中山、珠海等城市；

随着深茂铁路深江段开工在即，进一步压缩深圳与珠江西岸城市间的时空距离。

以基础设施互融互通为突破口，粤港澳大湾区推动人才、产业、资本等资源要素的自由流动。

值得关注的是，2019年8月18日，中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见发布。把深圳列为示范区，无疑将形成带头效应，对于粤港澳大湾区各个城市的建设具有示范意义。

而惠港16条措施将鼓励更多港人到大湾区内地城市就业发展，既是惠及香港民生的实招，也是大湾区经济社会大融合“棋盘”中的重要落子，将更实质性和更有效地推动粤港澳大湾区各地方的大融合和共同发展。

在分析人士看来，随着交通基础设施的互通互融以及配套政策的逐渐落地，粤港澳大湾区城市之间的时空成本将大大缩短，将有利于形成一小时生活圈。

交通的便捷对于分化城市就业者的居住地选择无疑会产生直接的推动，比如想长期在深圳发展的人，因房价和生活成本的问题，可以考虑周边城市东莞或惠州，而香港居民也随着政策的红利走向中山或珠海，未来的人居需求也将变得有选择、舒适和平衡。

居住需求与土地供需之变

大湾区未来房地产需求空间巨大

而作为城市建设的重要参与者、居民居住空间的主要提供者，2019年以来，不少房企首次布局大湾区，此前已经有布局的房企则进一步深耕。这背后，是房地产开发商敏锐地捕捉到粤港澳大湾区高速发展背后强大的人居需求。

根据上述研究显示，大湾区未来房地产需求空间巨大，大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。广东省为外来人口大省，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

另一方面，经济活力带动人口和住房缺口不断在扩大。

大湾区的民营经济高度发达，市场经济的活力强，且近几年民企500强数量的增速最快，带动了大量的就业和人口的增长，近三年大湾区平均每年增加150万人口。

居住品质不高，后期大量的改善需求待释放。三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平，距离全国人均36.9平（2017年）的水平存在较大差距。和国外的湾区对比，也存在着不小的距离。

据上述机构预测，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿，占全国总体成交额的15%。在市场需求和政策导引下，大湾区房地产市场未来将持续充满活力。

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