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文章出处：鼎泓寰球 阅读量： 发布时间：2020-04-13 20:57:16
2000-2008年：留学生毕业后工作、移民，购买海外自住用房（刚需自住）
2008-2011年：高净值人群旅游度假房（炫耀型消费）
2011-2017年：海外炒房、炒楼花（澳洲、加拿大、新加坡、泰国等）；购房移民（美国EB5、欧洲买房移民）
2017-2019年：理性纯投资（英国、美国、日本、德国等）全球资产配置和税务规划（新中产及以上阶层）
有人肯定会问，你这些年份划分的依据是什么呢？
大家首先要明确一点，以上是个人购买海外房产的各个阶段划分。其实在千禧年以前，就有人开始海外置业了，不过那时候国内商品房市场刚开始活跃，国人刚形成房产消费意识，大部分人沉浸在国内买房的大环境里，海外房产的成交量对比国内就非常零星了。但是从2000-2008年这段期间，出国留学的人数从每年几万上升到十几万，而且这一时期毕业后留在当地工作并移民的难度很低，有超过半数的人选择留在当地，并且购置房产解决自住需求，由此形成了第一波大批量的购置潮。
2008年全球金融危机爆发，也赶上国内经济起飞，政策又好，超过70%的留学生毕业后回国发展。这一时期，海外置业的群体换成了那波通过互联网发家和捞到6000点股市大牛浪潮的富豪们，他们已经不满足在国内的买买买，竞相去海外进行炫耀型消费，买的最多的就是房子。
到了2011年，世道又变了。2010-2011年期间，全国主要城市开始限购限贷，国内炒房团转战海外，澳洲、加拿大、新加坡等地是他们的主战场，因为这些国家期房多，低首付，最低只要10%，极个别有5%的，在交房前转手售出，如果房价在交房前涨了10%，那就是100%的投资回报啊，暴利之下，大量国内投资者趋之若鹜。
同一时期，大量的移民需求催生了“买房移民”潮，比如欧洲买房移民和美国EB5移民签证。
这几波大潮加在一起，形成了海外房产购买的井喷期，而且投资者不止买一套，有很多人几套几套的买。
2017年是个明显的节点，加拿大，澳洲，新加坡分别在2016年、2017年和2018年开始加收或者提升了海外投资者印花税，税率在12-20%之间，这条政策就砍掉了绝大多数纯投资者。
各国的移民政策也开始收紧，比如美国EB5的排期从2014年的4年，到2017年的8年，到现在的15年，漫长的等待和不确定性，大家对这个当初最受欢迎的移民项目，逐渐失去了兴趣，至此，“买房移民”也因此被卡掉了一大波。
2017年起，国内投资者被投资市场洗练得逐渐理性了，不再追求A股“靠消息”的投机，不再接触野蛮的P2P获利，不再寻求基金每年300%的增长，不再指望固收的刚兑。此时恰逢人民币升值，兑美元、日元、英镑等主流货币都开始大幅度上升，种种因素的共同影响，让资本开始有了往外走的态势，不过这次，咱们国人学明白了，不求暴利，而是稳扎稳打，通过英美等国不限购不限贷、可以利用杠杆、以租养贷等优势，根据全球经济动向，进行小投入大回报的投资和抄底行为。
也有一拨客户的目的更加理性，就是单纯配置一些海外资产，追求的不再是高增长，而是抗跌保值，稳定回报，投资避险货币所属国的房产，对冲持有单一货币资产的风险。就像保本保息，有稳定回报的，而且是有砖有瓦有房契的实物抵押理财产品一样，比起那些现在国内4%多一点的只有一纸合同的理财产品要好多了。
房价高、收入低，现在很多年轻人都是选择按揭贷款来买房，虽然说在后面几十年的时间里面自己就会变成“房奴”了，也总比要一次性拿出巨额资金要来得压力小。
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