项目介绍

山水华庭项目位于龙华观澜君子布街道，地处福田北上17公里处，福田上清平高速约18-20多分左右即可到达，是大深圳市的中心位置。山水华庭是纯住宅项目，规划建设用地面积约8217㎡，规划2栋高层，地上23层，地下3层。机动车位共有180辆，均在地下，目前在售66-102平方2-3房刚需户型。

物业类别：普通住宅

建筑类别：塔楼

装修状况：精装交付

产权年限：普通住宅:70年

开发 商：深圳市樟坑径股份合作公司

楼盘地址：深圳市龙华区观澜街道环观南路与平大路交汇处

占地面积：8217 ㎡

建筑面积：29492 ㎡

容积率：2.20

绿化率：40.04%

停车位：地下车位数180

楼栋总数：2栋

总户数：220户

交楼时间:预计2023年6月底

项目亮点

1、近高速出入口，自驾出行方便。

2、以小户型为主，总价低，门槛低，有利于刚需上车。

3、片区公园休闲比较丰富，山水田园旅游文化园距离项目约900米，步行可达。

4、教育资源充足，项目附近有区一级公里学校，另外对面有润泽学校在建，教育方面不需要太担心。

区域价值

区域价值

深圳十四五规划中龙华区定位为深圳中部综合服务中心、数字经济先行区、未来城市试验区、智慧治理示范区、重要交通枢纽、新兴产业高地和时尚产业新城，重点推进北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇、观澜文化小镇建设，打造大湾区国际化创新型中轴新城。
龙华区构建“一圈一区三廊”重点发展格局；北部打造全球万亿级数字经济圈，南部打造深圳中央活力区，打造纵贯南北的三大都市走廊。严守产业空间底线，到2025年，新增产业用房规模超过720万平方米。

围绕围绕“一圈一区三廊”产业发展战略，规划六大重点片区，全面打造数字经济先行区、未来城市试验区、智慧治理示范区，全力推进“数字龙华、都市核心”建设。
龙华六大重点片区分别为北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇，观澜文化小镇。

北站国际商务区：以都市核心区标准推动规划建设，打造世界级国际会客厅。
九龙山数字城：突出连片开发优势，打造深莞中部智能科技中心。
鹭湖中心城：打造“行政+科技+文化+生活”综合服务中心。
龙华国际商圈：打造市级核心商圈。
大浪时尚小镇：打造世界知名时尚中心。
观澜文化小镇：打造国际数字文化小镇。
龙华区是深圳的产业大区、外贸大区和人口大区，经过从功能新区到行政区的跨越发展、完美蝶变，目前已跃升为深圳中轴新城。

城市发展中轴

龙华地处深圳地理几何中心和粤港澳大湾区城市发展中轴，毗邻六区一市，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安，北邻东莞、光明。拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，直达香港西九龙仅需15min，与香港、广州形成半小时生活圈，与武汉、厦门形成4小时生活圈。

深圳北站：

1.集合高铁站、城际站、城市 航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 立志打造高铁枢纽典范。

2.配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延 伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。

“四横六纵”的轨道网络

目前，18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等 纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。

规划推动 17 号线龙华 段及区内轨道线网加密研究；推进 22 号线与东莞 1 号线衔接，4 号线与东莞 16 号线衔接，实现与东莞轨道交通互联互通。加快 大浪时尚小镇小运量轨道项目建设。前瞻规划纳入深圳市轨道六 期规划建设的线路，争取建设更多城际轨道。

“九横 九纵”干线路网建设

推进及加强九龙山与光明科学城、清湖与坂田、观澜北与东莞塘厦凤岗、 龙华与机场及大空港、龙华与南山的直连通道建设；畅通道路微循环。 到 2025 年，全区路网密度达到 8.0 公里/平方公里，次干道及以 上路网密度 3.4 公里/平方公里。

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

配套价值

一、交通配套

项目距离已开通的4号线终点站牛湖站约2公里、10号线平湖站约3.2公里。项目附近有环观南路、清平高速两条主干道，相较于地铁，乘坐私家车出行还是相对便利的。

二、教育资源充足

项目直线距离845米的德风小学是区一级公立学校（创建于1932年端午，是由归国华侨万宝粦先生倡导和资助创办的。），对面为润泽学校，规模为45班，1404个学位，分27班九年一贯制学校和18班培智学校两部分，目前已开工建设，预计2022年竣工。（具体学区划分以当年教育局实际划分为准）

三、商业配套

山水华庭暂无大型商业配套，自身也没有商业规划，短期内大型消费需前往观澜湖新城MHMALL。观澜湖新城MHMALL面积约50万㎡，含购物、娱乐、休闲生活等一站式大型商业综合体，是片区内的商超标杆及商业消费承载体。

四、景观资源

山水华庭直线距离3公里范围内，有多个休闲公园，如观澜山水田园旅游文化园、观澜湖大地生态艺术园、新田公园，前两个公园需购票入园。另外距离项目直线距离约3.5公里处有观澜版画村，可免费入园。综合来看个，周边休闲公园资源相对较丰富。山水田园旅游文化园占地30万㎡，位于龙华观澜，依山傍水，是一个以岭南客家水乡风情、生态田园情趣、民俗文化、国画产业为特色的国家AAAA级旅游景区。

详细配套以评分

楼栋分析

山水华庭由深圳市华房投资发展有限公司、深圳市樟坑径股份合作公司开发，占地面积约0.8万㎡，总建面约2.9万㎡，容积率2.28，规划总户数220户，停车位约180个，自行车停车位66辆。
项目整体由两栋住宅建筑构成，地上23层，地下3层，纯粹的居住社区，没有配建底商、幼儿园等社区功能性配套设施，因此日常生活可能会稍显不便。项目预计2023年上半年交付。

户型分析

楼盘户型

户型分析

山水华庭规划总户数220户，套内建面<90㎡的房源达218户，整个项目基本以刚需户型为主，户型主推66㎡1+1房、84㎡2+1房、104㎡2+1房。布局为2梯5户，项目绿化率达40%，相对舒适度较高。

建面66㎡2房户型

66平2房单位，属于市场上比较少的户型，整体来说户型方正，采光也不错。对于预算不太高的刚需，是不错的选择。

建面84㎡3房户型

84平的小三房单位，竖厅，分西南、东南向。

建面104㎡3房户型

104平的大三房，横厅，比84平单位过一个卫生间和生活阳台，属于3房2厅2卫2阳台，南北通透。

项目优缺点分析

优点：①观澜坐镇中部发展轴核芯，位于深圳北拓桥头堡，为龙华区府所在。政府斥巨资，对标蛇口打造深圳城市样板--观澜国际社区。项目直享政府规划红利，占据交通、人文、商业、产业优势，地段优势尽享潜力无限，现在就是极好的上车机会。

②地铁方面，4号线北延长线已经开通，片区内的有牛湖站。从地图测距来看，直线距离约1.8公里，车行距离约4公里。前往地铁口需要换乘。

③高速方面，山水华庭位于平大路和环观南路交汇处，两条均属于区域较为重要的次主干道。经由平大路西行可通往平湖、龙岗中心城，东行环观南路可通往观澜中心地段。

④直线距离德风小学845米，该校系区一级公立学校，拥有89年的悠久历史，办学规模为48个班，2400个学位。

缺点：位于平大路和环观南路交汇处，部分楼栋户型会有一定噪音影响；距离地铁有一定距离，地铁出行不便；周边农民房居多，景观一般。