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更新于 2024-04-30 16:57:33

  • 鸿荣源胤璇 效果图
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鸿荣源胤璇

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待售 精装修 地铁沿线
参考均价 122000万/㎡ 降价通知 咨询底价
楼盘户型 110-140㎡ 余房查询 成交价查询
开盘时间 2024/05/01 新开盘通知
楼盘地址 宝安区宝华地铁站A出口方 发地址到手机
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鸿荣源胤璇官方户型图已经出炉,5月1号开放实体样板间,5月中旬开盘!仅有129套可售房源,户型面积约122-127-189平㎡4-5房。


胤璇限价8.55万/㎡,对比二手房倒挂明显,低楼层预估在8万左右,总价约1000万起买宝中大四房。


项目正在紧锣密鼓施工中,已出地面约20层,外立面采用银灰色的铝板幕墙+幕墙窗,看起来很高端。


鸿荣源胤璇位于宝安区宝华地铁站A出口方,龙光大厦与前海卓越时代广场之间的地块,一路之隔就是熙龙湾。


区域汇聚了壹方城、欢乐港湾等各项顶级配套,生活氛围浓厚,形成了以海纳公馆、都市茗荟一期和云玺锦庭等为代表的高端居住区。


项目规划总建筑面积约12.4万㎡,容积率≤8.5,其中约5.2万㎡的办公,约4.7万㎡酒店和约0.5万㎡的商业,剩余约2万㎡才是住宅,其中包含2000㎡建只租不售的人才房。



交通方面,项目距离1号线宝华站500米左右,附近还有1/5、11号线宝安中心站、5号线临海站等,轨道出行很方便。



项目毗邻海滨大道、创业一路等主干道等,自驾也可以快速到达前海、南山等片区。居住在附近无论选择轨道出行或者自驾都十分方便。
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项目周边有丰富的教育资源,例如海旺学校、深圳市宝安实验学校、滨海小学等学校,步行在十几分钟左右。其中宝安实验学校作为宝安第一所九年一贯制学校,属于宝安区教育局直属,是2005年宝安区政府重点投资项目之一。


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宝安实验学校/图源网络

项目自带5000㎡的商业体量,旁边有熙龙湾一期底商,平时可以保证基本的购物需求。大一点的商场还有前海HOP天地购物中心和壹方城购物中心,步行距离在十分钟以内。

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壹方城购物中心/图源网络


项目周边的休闲娱乐也不少,对面就是湾区书城和宝安区图书馆,距离约500米,步行6分钟左右就可以到达;再多走200米还有宝安青少年宫和欢乐港湾。


再远一点还有宝安体育中心、宝安体育场、宝安公共文化艺术中心(在建)、宝安工人文化宫(在建)等重量级的文体配套。

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宝安青少年宫/图源网络

楼盘评测报告

楼盘综合评分

8.9

产品力
9.0
配套价值
8.8
区域价值
8.8
项目亮点

地块限制太多,主要还是倾向商业,以商业为主。限价把采光、通风和景观都限没了,你觉得还值得买吗?

鸿荣源胤璇整个住宅建筑被周边的几个超高层建筑紧密包裹,有种坐井观天的感觉,这种市面上还是很少见。

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图片源自网络

项目住宅(99.9米)与2栋商业(238米)之间最近的距离仅有14米左右,住宅与东面的熙龙湾一期(约100米)距离约40米,与北面的龙光世纪大厦(约100米)约40米,与西面的超高层建筑距离最远,应该不少于50米。

此外,项目包含了办公、酒店,还有部分人才房,人员比较混杂,加上没有小区、层高和容积率的问题,几乎是适合单身商务人士居住,单纯为了居住的家庭肯定不舒适的。

不少人会拿胤璇和旁边的熙龙湾一期对比,但它们两个不是一个级别的,熙龙湾是真正的豪宅物业,更加纯粹。要对比的话,对标天健时尚空间、宏发领域会更合理些。

熙龙湾的成交还是比较活跃,每个月都会有几套成交,从专门查二手房成交数据的小程序 “臻选找房” 上看到,熙龙湾4月份成交的一套单价为12.2万/㎡,目前的成交价在11-14万之间。

熙龙湾一期的容积率3,车位比1:1.9,二期容积率3.2,车位比1:1.6,熙龙湾的使用率大部分超过100%甚至达到120%,景观视野和小区品质这些更是胤璇不可比拟的。

再看天健时尚空间,近期成交价在8.5-10万左右;宏发领域的近期成交价约10-11万多,这些社区得房率、容积率和小区花园都甩胤璇一条街,把相比之下,倒挂你觉得还有多少?

当然,胤璇的卖点可能压根就不在住宅的舒适性和品质,而是地段。不得不承认这个地段是非常稀缺非常优越的,限价8.55万也是非常低了,只是地块确实太小了,而且必须要按照土地规划的各类指标来修建,总会要牺牲品质和居住舒适性。

不过我觉得更多的还是这个整体布局设计的问题,这个设计真的很可惜!这么高的起点,壹方城、HOP天地、图书馆、欢乐港湾、海滨文化广场等众多优质高端配套近在咫尺,却设计出这样的住宅产品。

看最终能否在品质和户型设计上出一些彩来弥补现有的缺陷。2T2/2T3的梯户比还是很不错的,宝华站地铁口,平时出行便捷。主要卖点还是地段和周围配套,若冲着倒挂和居住来的可以等后期项目详细资料出来后再对比。

户型和价格上,考虑到最小户型也要122㎡,限价8.55万,低楼层总价预计1000万左右(仅个人推算,以实际为准),这样的预算在宝中也有不少二手房可以选。

总体来说,鸿荣源胤璇最大的优势在于地段,位于宝中核心区,配套很成熟,学区也是片区最优。项目住宅产品存在着遮挡严重,采光差等问题,自住的话舒适度会差一些,不过项目限价8.55万,价格相比二手房有很大的倒挂空间,还是有一定的购买价值。

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6大维度测评,严选高性价比楼盘

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  • 区域价值
  • 配套价值
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鸿荣源胤璇户型包括122㎡四房两厅两卫、127㎡四房两厅两卫和189㎡的五房两厅三卫。


鸿荣源胤璇住宅最大的问题是被严重遮挡,采光及视野都很差。从平面图及效果图上看,胤璇的住宅位于商业背后,住宅33F(99.9米),两栋商业楼50/55F(238米),两者最近的间距仅不到14米(网上数据,以实际为准),被遮挡的同时还存在严重对视。


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景观视野方面,仅最大的189平E户型有一点点景观,严格上也算不上景观,只能看到一点点远处的视野,只能在胤璇的商业大厦与玺龙湾之间的缝隙可以看到一点点欢乐港湾,127的D户型视野也很狭窄。


A/B122平户型野很窄,几乎被项目的商业大厦遮挡了,仅能从两栋商业大厦之间的缝隙看到一点点远处湾区书城和欢乐港湾,如果你特意想去看景观,看着心里会有一种别捏的感觉。122平C户型(有部分人才房)东北朝向,采光基本上也没了,看龙光大厦和西岸商务大厦。


住宅建筑与商业建筑之间最近的距离仅14米左右(数据源自网络仅供参考,以实际为准),住宅四周被100米高或200多米高的建筑形成包围,没有景观和视野,大部分楼层的采光和通风都受遮挡。D/E户型中高楼层估计10点-11点之间能晒到一点太阳。

  • 效果图

鸿荣源胤璇

待售 商业 精装修 地铁沿线
均价 122000万/㎡ 降价通知
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地址 宝安区宝华地铁站A出口方 发地址到手机
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