楼市前瞻 | 85折是个坎！

作者：发布时间： 2024-01-10

夹缝中的楼市|图文：傅卫鸿

2024，关于深圳楼市，大家关心的问题无外乎就三个:

1、房价下跌到什么位置才合适？

2、楼市是V型反转还是L型盘恒？

3、救市政策究竟还有多大力度？

这三个问题，楼市的核心，决定2024深圳楼市的大方向。

且听分解！

房价下跌到什么位置才合适？

85折是个坎！

房价下跌基本没有悬念，悬念是下跌到什么位置比较合适？

我们先来简单回顾一下2023年房价现状。

2023年，房价涨跌就是楼市的晴雨表，印象之中，到处都是打折之声，深的是，85折！或15个99折……

我们选择几个典型片区来简要说明一下。

房价卷的当属光明 ，许多新房明里暗里都打了88折促销，有的甚至低至85折，但大多数走量甚微。只有一个位于光明中心的光明里开盘日光。

光明去年总计约有18个新盘项目，仅一个项目日光，绝大多数项目去化不到5成。光明的楼市整体表现，可以用不及格来形容。

其次是龙华 ，去年推盘总计约21个，年初开盘的超核打个95折还卖得风生水起，但到年底，同等位置的其它项目开盘打85折，也只售出约6成。

龙华惨的还有零认筹，令人大跌眼镜。当然也有一声不吭打着工抵房旗号就去化高达9成的项目，但这是极少数。

可以理解的是，没有折扣，就没有买家。

当然，尴尬的还是东部龙岗，新盘多达近30个，但仅有一个位于中心城的项目开盘去化8成，大多数项目即使打了85折，去化也不理想。

拥有全市的新盘量，成交情况表现差，这是去年龙岗楼市完成的答卷，这份答卷可以用无可奈何来形容。

相比较而言，福田南山前海这些热点片区的新盘卖得还可以，比如前海时代尊府开盘没打什么折，270套房日光了。

不过在许多买家眼中，尽管项目并没打啥折，但开盘均价9.9万/㎡相当多折了，与周边的二手房价约15万/㎡比，倒挂已超85折。

在眼花缭乱的折来折去中，深圳2023年的房价走势究竟怎么样呢？

网上有一个2023深圳房价走势图可供直观的参考。

数据来源：吉屋网

从图表可以看出，房价潮时在6月，而从9月开始，新房房价有开始稳住横盘的态势，金九银十月份，正是许多新盘打折促销上市的热季。

这个图只是一个大概，涉及许多区域，不一定很准，只能说揭示了一个房价趋势，这趋势就是，

85折是一个坎！

这个坎可能是一个平台，也可能是一个底部，也就是说，这个坎可能是深圳房价由此企稳站住脚跟的起点。

是不是这样呢？

我们再来预判一下2024年楼市走势。

楼市是V型反转还是L型盘恒？

大概率呈L型！

2024年才是关键！

2024年，经过2023年大量85折之后，楼市应该基本站稳脚跟了，这个应该没有悬念。悬念是，能快速反弹吗？

答案是不会！

为什么？因为楼市形成今天这样一个局面，也不是一时半会形成的，冰冻三尺非一日之寒。

这里有对三个基本面判断，与大家共鉴。

个基本面，房地产已进入阶段性饱和期 ，也就是说，过去楼市供不应求的局面正在得到缓解，包括深圳楼市也是如此。

据媒体报道，2024年深圳潜在入市的住宅公寓新盘合计170多个，总计供应约有7.7万套房源，是2023年3.1万套成交量的两倍多。

供应量如此之大，市场还有多大的消化力呢？基本的判断是，供求关系已经不再像从前那么紧张了，置业者选择余地越来越大。

第二个基本面，支撑楼市的经济面尚待复苏 ，经济决定楼市，由于整体经济受到三年Y情的影响，尚处复苏过程，楼市恢复元气更需一段时间。这个就不展开细说了。

第三个基本面，可售型人才房保障房与商品房抢客 ，2024年或是人才房保障房的供应高峰期，预估有4万余套上市。这对商品房市场的冲击不可避免。

去年12月29日，深圳市首批13个配售型保障性住房项目集中开工，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。连央媒都关注了！

央视报道截图

要知道，可售型人才房保障房与商品房比较，无论在地段上还是品质上，都逐渐同质化，且价格只有商品房的50%。这对商品房来说，难免有点既生瑜何生亮的喟叹。

从以上三个基本面不难得出这样的判断：

虽然房价已经触底，但楼市短时间反弹不太可能，还会有一段时间的箱底盘恒调整期。

这个周期有多长？预估将跨过2024年，到了2025年中，方见分晓。

老傅预判，楼市要反弹，至少还需要1年半约18个月左右的时间夯实底部。这个时间也不长，需要考验一下楼市的耐心。

但这里还有个变量，这就是：

救市政策！

救市措施究竟会有多大力度？

不会有预期大！

面对略显尴尬的现状，即使已经打了85折，楼市恐怕一时半会还是难以走出低谷迎来反弹。

或许的悬念是，政策面上会出手救市吗？

在老傅看来，出不出手救市，或者说救市的力度有多大，关键取决于，有关部门对楼市困局会不会“在乎”？

有可能“在乎”，也有可能“不在乎”！

这个应该怎么讲？

先说“在乎”，在乎是因为楼市的疲软可能会影响经济的全面复苏 ，尤其是影响消费者的消费信心，连带影响到经济的消费指数。

说“不在乎”，是因为房地产在深圳财政收入中占比并不大 ，不到20%。而且深圳还有人才房保障房托底，有关方面压力并不大。

救不救市，似乎对深圳来说，并不是迫不及待、十万火急的事情。

必须说，这是深圳的定力！

所以个人大抵预估，2024年，深圳不会出台什么太猛的救市措施，顶多只会放松部分限购措施，可能还是针对刚需或东部片区。

力度肯定不会有人们预期的那般大！

这意味着什么？意味着深圳楼市已经进入一个全新的发展周期，这个周期就是：房地产与整体经济的关系日渐趋于平衡。

双方互不依赖，也互不拖累。

这或是深圳希望看到的格局！

未来，深圳楼市或呈AB两面。 A面，商品房自力更生，慢慢由市场决定未来；B面，保障房自成一体，为人才、青年、刚需提供保障。

终，人们不再为房子所累！

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