新政后的余波：房贷的三层“海平面”

作者：发布时间： 2024-01-03

我们先说点只有在实操经验丰富才会知道的有价值的信息。官媒和自媒体这几天在铺天盖地重复一个大路货的信息——元旦后存量房贷开始降息10个基点（0.1%），却没看到一个媒体告诉公众，其实去年LPR降息后，很多人的贷款利率马上就降了；也没见到一个媒体告诉公众，假设这个月的20号，LPR利率下调，在这之前审批通过，这批幸运儿也能马上降息，根本不用等到一年后。

原因是银行审批后与客户签署合同，合同上约定的利率按照当时的LPR+-基点，一旦20号下调LPR利率后，基点来不及上调，那么放款后会马上享受到降息的利好。比如一年期LPR利率为3.45%，某银行利率按照3.45%-0.55%=2.9%，假设1月20号降息为3.35%，在20号前审批好签署合同，则0.55的减息基点无法变更，利率为2.8%；过了20号，银行会把0.55调整为0.45，保持终利率还是2.9%。注意：这个规则适用于每一次LPR调整利率，每一家采取浮动利率的银行。

知道以上规则，可以让你头一年少付几千至数万元利息成本，虽然绝对值不多，但同一时间段申请，你的利率比大多数客户低，有种VIP客户的良好感觉，让你想到这件事就产生好心情，而这年头好心情的事情委实不多。

房贷却不一样，基点是央行计划的，并不市场化，因此所有银行保持一致，且不会上调下调。

房贷又分为两类——存量房贷和新增房贷，存量房贷要加基点0.35%/1.05%，新增房贷是加-0.1%/0.3%。但两者都挂钩五年期LPR利率，目前为4.2%。

新增房贷也能享受到LPR下调马上就能降息的规则，且不受20号前审批的限制，哪怕20号后审批出来，LPR下调至4.1%，基点并不会上调，也就是只要不在20号之前放款，都有可能马上享受到降息红利。

挂钩一年期LPR的抵押贷款和挂钩五年期LPR的房贷，存在很多“不公平”：本来两者利差已经够大了，但去年五年期只降了一次，一年期降了两次，使得两者差距越拉越大，利率双轨制的格局越发清晰。

12月上海房产新政后，再次搅动了房贷客户的情绪。新增房贷利率比存量房贷利率低很多，首套低0.25%，二套更是低了0.75%之多，每年相差几万元利息。即使已经吃到央行降息红利的存量客户，还是比新增房贷基点要高0.25%/0.75%。

比如假设一月份LPR降息，按我上面写的，新增房贷可以马上降息，而存量客户就要再等一年，这就让存量房贷客户更加受不了。

所以我在标题中所写“房贷的三层海平面”依次就是存量房贷、新增房贷、抵押贷款（经营贷），层层递减，落差达到2.5%/年，这又像是世界、第二世界、第三世界，

新政后，有一批人向我认错了，前几年一直和我争辩要贷年限长的贷款，安全感更重要，放弃我推荐的产品，我都是淡淡回一句，让时间验证你的决定。还有一批人在21年房产调控后，经营贷规则调整，要三年续贷时，宁可被其他黑中介欺骗，去做所谓的十年/二十年不还本的产品，也不相信本尊实话实说，“只有三年续贷，十年二十年都是授信期限，并不作数，但可以做到不还本”。其实两者推荐的可能都是同一家银行产品，只不过措辞，一个是用美颜滤镜修饰过的，一个人是直接素颜给你看，人们普遍不接受真相。

“真相就像药丸，有些人不喜欢吞服药丸，因此不喜欢真相真相就像刺痛的针头，有些人不喜欢被扎到，因此不喜欢真相。真相就像冰冷的水，有些人不喜欢感受寒冷，因此不喜欢真相。”

LPR调整的20号是一个关键，还有随借随还的经营贷也可以立刻降息。另一个关键就是开门红期间的整体利率下调，其实就是这段时期，银行用LPR减去更多的基点，这是比等LPR下调更能节省利息的时期。综上所述，佳申请时期，就是开门红时期内的每月20号前。如果本月LPR下调，则二三月不太可能再调整，因此留给申请的佳时间也就十几天了。

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