重庆楼市“剧烈分化”！有一类房子却在被抢购？

作者：发布时间： 2023-11-28

行情的分化，已经非常剧烈。

近急躁的开发商，有点多。

从动作的幅度就能看出急迫程度：

1）大幅优惠

2）高佣请分销

中介分销是应对市场竞争的常规动作，本质上属于中性。

但动价格这个事，就是双刃剑，需要格外擦亮眼睛。

从当前的格局看，价格坚挺的项目并不多，只有约10%左右的项目形成1:9分化

价格“稳得起”的楼盘，通常有几个特征：

楼盘地段、品质、配套、户型等条件都不错；

在区域内有明显的竞争优势；

有良好的预期或稀缺性；

开发商资金链没问题，能顶得住阶段性市场压力。

这类楼盘，其实也就是我们常说的“好房子”。

而“稳不起”的楼盘也有几个明显特征：

地段价值低、品质一般般、配套不足；

产品多少存在BUG，不能满足客户需求；

开发商资金链压力非常大，迫不得已“大幅促销”。

从数据层面看，也与前些年大不相同。

现在重庆热销的项目，并不是那些“稳不起”的低价刚需项目，反倒是那种价格十分坚挺的楼盘

比如壹号半岛、舜山府，这些单价能突破25000元/㎡的二手房；

包括竞争异常火爆的宇宙中心，中央公园。

像XX乐，房价卖的比地价还便宜，“清仓式”甩卖；而像国浩·白屿林，价格坚挺，却卖成了区域同类产品的名。

为什么？

为什么便宜的不买，大家都只买“不打折”的？

背后的逻辑，关乎到我们每个人对于房产的配置方案，关乎到房产未来价值的走向！

0 1

典型案例

上面举的三个案例，壹号半岛、舜山府、国浩·白屿林，都非常典型。

其中国浩·白屿林为明显。

在宇宙中心中央公园，有20多个左右的新项目，加上二手房有30个左右，

可谓是一片红海，很多楼盘甚至一个月只能卖几套房。

但国浩·白屿林我记得是“三开三捷”，4月份首次开盘，到目前大概推出接近300套房，从网签看，居然只剩下20多套！

这个数据在整个渝北改善类小高层楼盘里排名。

（2023年前三季度渝北区小高层销量排名锐理数据）

而且备案单价从15000元/㎡到18500元/㎡左右，也比周围不少项目要略高一丢丢。

为什么大家都买她？

0 2

“中心地段”的马太效应

从大的方面看，目前买房的考虑，还是地段

中央公园是重庆新房热度的板块，这一点毋庸置疑。

为什么热呢？

因为好。

中央公园的主要配套都已经逐步落地，并且还在不断加持。

在重庆若干新兴区域里，无论是轨道配置、商业配置、公园配置、还是医疗、教育、文体类配置，这里都是“大哥”级存在。

相比于如今的新区，中央公园出生在一个更好的时代，地产的黄金年代。

在黄金年代，所有的蓝图都能更快实现。如今已经没有了“不确定性”。

（实景图）

中央公园也被视为能对标世界级公园城市、重庆新中心的区域所在。

但是，中央公园的范围其实很大，东西和南北的距离都达到5KM左右。

大家都在说我在中央公园，但我们都知道，并不是所有的“中央公园”都是中央公园。

而这一点，正好凸显了国浩·白屿林的核心优势之一：网红板块内的真·核心地段

她在公园区域的位置之一；

据说有的房型，坐在阳台的椅子上，就能看到公园商圈的霓虹夜色。

（位置示意图）

● 约800米左右直线距离，就是天街、吾悦广场、大悦城，遍布着各类餐饮、娱乐、购物场所；

● 出小区侧门，就能看到轨道五号线鲁家沟站；

● 直线距离约700米外，散着步，就能达到中央公园，在大草坪上遛娃；
● 全市的全民健身中心，步行可及...

（实景图）

中央公园的区域价值，实际上形成了像其他大城市那样的“环状格局”；

从外到内，基于资源的聚集性，形成价值递增，住宅价格也随之产生出大幅的差异性！

未来的中央公园，或许也会形成大幅的价值差距；

这个趋势，目前正在形成。

这是外部条件。

国浩·白屿林的内部条件也差异化明显。

0 3

好的东西，造价不能低

在研究重庆楼市时，有一个前提始终无法规避。

那就是，重庆的房子，真的不少。

除了商品房，还有很多老旧房子，还有50万套公租房。

而剔除“金融属性”之后，住房价值的本质就是“供需关系”。请问，现在或未来，大家会因为什么而买房？

除了区域、配套因素之外，主要的原因，会是因为：

1）他们对原有住房不满意，居住条件需要升级换代；

2）他们对生活品质有了更高的追求。

这部分人将是未来房地产市场的绝对主力。

什么样的房子才能打动这部分人？

在国浩·白屿林身上，你能窥见一二。

建筑设计，找来了天湖岛、舜山府的“同款”，上海天华建筑设计团队。

于是，国浩·白屿林有了银色铝板线条包裹玻璃幕墙，再辅以金色铝板线条勾勒的立面；

（建筑效果图）

于是，国浩·白屿林仅在一期光屿组团，就配了约1万㎡中轴景观，近1500㎡架空层泛会所空间；

（园林效果图）

独立封闭式会所，让业主拥有了棋牌室、儿童天地、健身房、会客厅...

（会所效果图）

在这些元素撮合之下，一个错位式、排他式优势，体现了出来。

那就是“降维打击”感。

我是两梯四户，我是改善，我不是一梯一户的大豪宅。但是，我能把大豪宅的元素，都给你拉满了！

玻璃幕墙、铝板线条，让整个建筑现代、通透、立体起来，全酒店式挑高入户大堂；

让国浩·白屿林的艺术质感，不输300万+的观宸、麓悦江城，也不输300万+的舜山府。

同样的“降维打击”，还有产品本身。

你能想象到，国浩·白屿林居然将豪宅级的层高标准，引入到中小户型；

你能想象到，国浩·白屿林的房型主面宽能超15-16米+，甚至达到市面上一些独栋别墅的尺度；

你能想象到，约3.1米的室内层高，让立体空间拉伸，大大提升了“空间体验感”；

...

产品，是决定未来住房价值的核心。

好的产品，造价通常都不低。

而面对能打造出好产品的开发商，稳健型开发商，大家愿意为他买单。

0 4

地产界需要“华为”

在高周转时代，那些把房子做成快销品，几个月就能把房子给你修好的恒碧融，是时代的主角。

但潮水退去，人们突然发现，房子不是手机，旧了坏了不能马上换，房子是要住十年+的啊！

这时候，地产界的“华为”--那些长期主义者，成了香饽饽。

无论国浩，还是万华、香港置地，他们的共性之一，是低负债率、低杠杆率，现金流稳健，以及对品质的坚守、创新

而国浩作为外资开发商，在多个经济周期沉浮中能生存下来，本身就是实力与信任感所在吧。

就像国浩·18T，他能通过几年打磨，把房子实景修的比效果图还漂亮，就已经就是不需要语言描述的证明。

（国浩·18T实景图）

尤其当这样的开发商修建的房子其实还不贵的时候，你说他，值不值？

0 5

后

重庆楼市的“剧烈分化”已经开始，未来，随着城镇化、老龄化、经济环境等等因素的变化，还会愈演愈烈。

当市场迎来结构性转变时，抓住“更有价值”的筹码，显然成了对的事。

就像现在买房，实际上已经很少人单纯一味的追求“便宜”；

而是首先要好，其次要物有所值，物超所值。

好的东西，你不要指望他过于便宜。

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