“新房改”一旦到来，广州楼市将迎四大变局
大家好，经常有小伙伴在后台说，为什么近收不到广州淘房志的推文了。那是因为微信改了推送机制，如果不星标很难看到，所以一定要记得星标 ★
一旦错过，我们就失联了。
编辑｜垚垚
前方注意了！新一轮房改这个“大杀器”还是在来的路上了，据说“14号文”已于近期传达至各地。
时代变局已至，我们要如何抓住机遇坐享红利？
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你好，新房改！
根据“14号文”，“新房改”核心内容是实施保障房和商品房“双轨制”。
一是，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；
二是，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。
如果我们仔细了解会发现，此次文件在“保障房体系”和“商品房体系”之间，划出了一条清晰的界限。
示意图，图源：摄图网
保障性住房限定标准、限定价格或租金的住房。
在房产红利期，保障房持有一定的年份后，补一定的差价就能拿到红本，可以在市面正常流通，“保障房”从此就是商品房
当年市场一半左右的价格买房，满足相关条件后，就可以稳赚一波，是个人都想这种稳赚不赔的房子。
但是现在，这种路子已经被堵死。
就在今年9月4日，官方强调：保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。
道路很明确，保障房就是让“居者有其屋”。
而商品房体系，此次文件未提及房住不炒，重磅首提的是，让商品住房回归商品属性。
何为商品属性？涨跌自由，买卖自由。直白点说，你想住还是炒都由你自己决定。
在国家层面，其实已经在悄悄放松。
今年9月底，自然资源部给各省市相关部们下发文件：建议取消土地拍卖中的地价限制；建议取消远郊区容积率一点零限制等，相当于取消“禁墅令”。
成都、济南、合肥、厦门已经取消土地限价，恢复“价高者得”；成都、厦门还取消了销售价格限制，建好房子后可以自由定价
总而言之，「住房双轨制」的势头，是刹不住了。
2
广州楼市将迎四大变局
1998年的房改，取消福利分房，释放了房地产的洪荒之力。2008年，确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。
顶层设计的改革，都极大影响着楼市进程，这一次，亦是如此。广州楼市将迎来四大变局。
大变局是，广州难以盘活的项目被重新规划，改为保障性住房。
现在保障性住房也要全面发力，需要土地、资金。如何更快速地完成任务？
可以将哪些烂尾楼、烂尾旧改项目、难以销售的大型商场、公寓项目等这些房屋转化为保障房。
澳洲山庄 广州淘房志摄
广州相关案例其实不少。
位于增城新塘城区、已经烂尾8年、原名“百晟广场”的房产项目，通过重整，终成功盘活。
我们当然希望这种案例多多益善，房价飞涨的这20年，烂尾楼业主真的错过太多了。
第二大变局是，广州改善房是真改善，而不是一些顶着改善名头的刚需盘在扰乱市场。
这年头，广州稍微优质地块一入市就备受抢夺，地价屡屡被刷新，竞买者只能高溢价夺地。
地价贵了，房价跟着水涨船高，号称改善的项目也越来越多。
但说到底，无非是因为地价贵，刚需盘打着改善的旗号营销炒作，要啥啥没有，容积率高，绿化率低，交标一般。
现在住房制度双轨进行，刚需客户很大概率被分流到保障性住房这一波，剩下的改善就是真改善，对于景观、物业服务、住房配套、房子设计、交通、社区地段附加值、周围配套等期待更高。
示意图 图源：摄图网
因此，开发商遵循市场偏好，以尽可能满足需求，全民改善时代来了。
第三大变局是，广州旧改加速，与保障性住房建设紧密结合。
新房改的到来，很大程度上让广州旧改进一步加速推进。
7月24日的会议强调，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
而整个广州，涉及旧城镇6个、旧村庄127个、旧厂房231个，合计共364个城市更新项目，位列全国梯队。
旧村改造与保障性住房建设紧密结合，在广州是成为必然的事了。
当然，广州早已迈出重要的步伐。
①广州斥资300亿成立安居集团，结合城中村改造系统谋划保障房建设。②提出房票安置政策，成为首个提出房票安置政策的一线城市。
当下广州正在学习新加坡以及德国模式。
在新加坡模式中，保障房唱主角，已经取代了商品房的地位，超过一半的市民住进公共住房，少数实现市场化，民众安居乐业。
基本未涨，约4成民众通过租房解决居住问题。
如今，广州转型的方向，可以依稀看到新加坡+德国模式结合的影子。
期待广州版的"新加坡+德国“模式，为城市发展探索出一条新道理，解决“广漂”之痛，实现居者有其居，让我们看到一个全新的未来。
第四大变局是，新的房贷体系到来。
广州现在的比例和贷款利率，基本是处于历史水平。
现在的一些楼市优惠政策，本质上还是利好刚需较多，但现在楼市的核动力早就换到了改善需求。
刚需是下限，改善是上限，给到双方利好，楼市才能真正起来。
新的住房体系到来，应该也会迎来新的贷款体系，为广大购房者提供了更多的灵活性和便利。
到底是怎么样的利好，需要大家群策群力了。
3
置换趁早
搞不好房改之后还有房产税
双轨并行之下，广州楼市整体应该是稳步前进的，快涨快跌的情况大概率不会出现，但分化不可避免，改善行情必定是更好的。
对哪些人影响？
想置换的改善客户，趁早买就对了。趁着现在改善行情还没有升到天花板级别的，提前买入才能享受红利规避风险。
后在和大家提一下房地产税，官方是有表示房地产税立法暂缓，至少5年内难开征。
如果“新房改”顺利实施，房地产税是不是也可以跟着开征了？
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