降息是政策发力的序幕?

作者：发布时间： 2023-06-20

6月20日，央行发布6月LPR，1年期和5年期同时调低10BP，分别至3.55%、4.2%。

对于房地产行业来说，5年期LPR关乎房贷按揭贷款利率。但10BP的下调幅度，为市场预期下限，令人略感失落。

但与此同时，乐观者认为，也许这正说明，降息只是政策发力的序幕，后续有望陆续推出稳增长政策组合拳，包括楼市宽松政策。

01地产锐观察

买房能省多少钱？

此次调整后，以北京地区为例，首套房商贷利率为4.2%加55个基点，至4.75%；二套房商贷利率为4.2%加105个基点，至5.25%。

以首套房贷款100万元、20年等额本息还贷方式计算，LPR调降后，月供能省约54元。

这么一看，其实月供没减多少。

在就业和收入预期持续承压的情况下，人们更为关注在手资金安全性，减少点月供成本并不能刺激人们买房入市，能否提振房地产市场信心，更是有待观察。

但，有总比没有好。

02地产锐观察

民营房企极限瘦身

虽然本次LPR应声调降是适时之举，但专业人士判断，单纯下调LPR并不能根本有效地解决房地产市场面临的复杂问题。

当下，房企分化愈发严重，绝大多数品牌民营房企被迫极限瘦身。这在土地市场体现的非常明显。

以气氛热烈的北京土拍市场为例，一方面财大气粗的国央企开发商在趁机储备优质地块，一方面外来的国企“黑马”一掷数十亿，而品牌民营房企几乎已消失不见。

据克而瑞数据，今年1-5月拿地规模百强排行榜中，城投类房企依然占据主力，占比约57%，除此之外多为央国企和少数几家高品质民企。

大部分民营房企已没有能力拿地，且仍频繁曝出负面舆情，如万达等。出险房企中也仅有融创、奥园等少数几家出现转机，其他多家仍未见熬出头的希望，陷入“想死死不了（得BJ楼），想活又活不过来”的窘境。

有机构甚至直言，很多民企地产开发商其实已经“死亡”，未来，剩余的企业会逐步吃掉这些“死亡”的企业。

不知道这是不是无形之手希望看到的局面。但显然当前民营房企的这种“不确定性”状态，并不利于提升市场预期及购房信心，也影响房地产行业走向畅通循环。

03地产锐观察

拉开宽松政策序幕？

同北京一样，还有几个热点二线城市也是土拍氛围火热，比如南京、杭州、成都、西安、合肥等。但是，更多城市的土拍市场则是“冷”字当头。

据克而瑞监测，今年1-5月城投拿地仍然以三线及以下城市为主，占比达72%，托底现象明显。

如6月16日进京拿下亦庄爆款地块的“黑马”——中皋置业，据报道，2018年刚成立，名下已有35宗土地，除了北京这块地，其他全部位于如皋。而其由如皋市财政局控股。

另据克而瑞发布的一组数据显示，2021年全国城投拿地开工率仅有38%，2022年城投开工率降至8%。这也说明，如果土地市场和楼市持续低迷，城投在三四线城市托底拿地也不可持续。

因此，综合当前房地产市场面临的困境来看，业内乐观判断，6月LPR下调是向楼市释放的积极信号，或将拉开楼市宽松政策的序幕。

比如，适度放松一二线核心城市的限购、限价等，激活改善性需求，包括降低房贷利率，优化“认房不认贷”，进而降低比例等。

在上海易居研究院6月19日发布的《5月份二手房研究报告》中指出，今年二手房源挂牌量激增，虽有恐慌性抛售或急于套现情况，但较多的属于置换需求。

这也说明，后续为改善型置业需求优化好政策环境，是非常关键的。

研究机构普遍认为，在6月16日国常会提出研究“一批政策措施”后，预计后续会迎来一揽子政策协同发力，包括财政宽松、稳地产、央行基础货币扩张，以及政策性金融工具加码等。

但判断是判断，呼吁是呼吁。政策组合拳会不会来？会有哪些政策落地？还不好说，我们只能等。

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