买房故事丨卖房和买房就是一场心理战

作者：发布时间： 2024-03-02

我和老公都是90后，来自河南，老公在体制内工作，拿到了上海，我们也就有了购房资格。

2018年中旬，我们入手了一套位于杨浦区的“老破小”，房子建于1979年。我们属于心态好的，对比更早的房子，我们的还算是比较新的了。

房子面积46平方米，一室两厅。有了孩子之后房子太小，这也为我们后续置换埋下了伏笔。

那时候和现在不一样，卖方市场背景下，我们买房很快，原因是因为价格合理。

价格有多合适呢？当时房东也是急于置换，从挂牌价265万主动降价10万至255万，面谈后又降了3万，后加上中介费和税费10万，这套房子算是以262万元入手。

当时我们手里只有一半的，3.5成要接近100万，我们朝朋友和亲人借了一部分，然后透支了信用卡，就这样凑齐了，每个月房贷就有8000元。

由于老公单位提供住宿，我们就把这套老破小租了出去，月租4100元，房租每年涨3%，以租养贷。

去年，孩子开始上，年龄大了，他要有独立的空间，而且奶奶也在家里帮忙带孩子，46平方米的一居室实在是住不下，这是我们置换的原因。

去年5月我们把房子挂了出去。一开始我们想挂320万，结果中介说按照当时的市场行情，320万可能没人看，275万比较合适，还没遇到一个客户，就被中介给了一把“屠龙刀”，我当时那个心情，难以表达。后来我们看了下小区过往成交价大概在310万，我们直接按照成交价挂牌。

过了四个月，带看量果然一般，期间我们同意了中介的降价建议，直接降了20万至290万，一直到9月1日上海出台认房不认贷政策，我们被政策刺激到了，一开始我们置换只敢看老破大和近新小，政策后我觉得我们可以冲一下次新房。

于是想趁着这波政策的热度，果断降价，只有把手里的老破小先卖掉，后面置换才不会被动。

到9月中旬，我们房子的挂牌价已经从320万已经降价到了251万。

大降价果然很有效，终于有客户和我们坐到了谈判桌，对方一开始只能给243万，在长达七八个的拉锯中，终比挂牌价低了6万元以245万卖出去了，算下来到手也才230出头。

如果单纯的从买入价和卖出价计算，亏了7万，如果算上20万的装修和贷款利息呢？

老破小顺利卖出，我们看房也大胆了一些，尤其是在认房不认贷政策出台之后，原本7成的变成了3.5成，预算也从350万-450万一下拔高到了600万-700万之间。于是我们看的房源从老破大、塔楼，扩展到了次新房和新房。

在上海，像我们这种经济实力一般，家里又不能支持的刚需、刚改上车只能是老破小或远大新，如果预算超千万会考虑新房，可惜我们没有。

买房比卖房顺利一些。

买房主动权在我们，10月底，我们关注的小区二手房交易平台新上一套78.6平米的房子，挂牌价670万元，单价只要8.5万元/平方米，要知道当时新成交的3套房子单价都在9万元/平方米以上。因为房东有200万的抵押贷款马上到期，因此房子急卖。

我们购房心切，直接和房东约面谈，在极限拉扯下，我们报价640万，经过多次降价，房东终让步到手要650.5万，只记得当时这场谈判一直从下午七点谈到了次日凌晨三四点钟。

不过中间也有一个小插曲。

12月14日，上海发布了房贷新政，从12月15日起，首套住房贷款利率下限由原来的贷款市场报价利率（LPR）加35个基点调整为LPR减10个基点；二套房贷款利率下限由原来的LPR加105个基点调整为LPR加30个基点。

因为这套房子贷款在11月底审批通过，12月初放款，房贷利率是4.55%，新政后利率可以做到4.1%，也就是说每个月可以少还1117元，当时我的心态就不好了。

不过，好在“梦中情房”已到手，这比什么都重要。

编者手记

KK的卖房和买房故事比较典型，通过卖一套房才能实现改善置换，之所以能够在下行市场中快速把老破小卖掉，跟她果断降价有很大的关系，刚需消费降级，成本是他们考量的重要因素。

在买房时，KK定位清晰明确，有合适的房源依然果断谈判，买方市场下他们买房时有更大的主动权，而且市场下行背景下也让她能够以较低的价格入手“梦中情房”。当然，期间的认房不认贷的政策比较及时，恰好给了她更多可选择空间。

2024年，你会买房吗？欢迎读者朋友们一起交流。