2023正式杀青，10大关键词总结全年楼市

作者：发布时间： 2023-12-31

一句“action”，一句“杀青”， 365天就没了。

2023年的广州楼市，像一场精彩绝伦的大戏，还是一场大型群像戏。

多方轮番登台，人人传经授道。

筑底了吗？能抄底吗？还会降吗？走势如何？安全吗？保值吗？抢吗？

有多少个问题，就会有多少种回答。

广州楼市这场大戏，或许花钱买票的人比往年少了些，或许评分低了些，但，热度、关注度、故事精彩程度不减当年，可能是10年内新高。

内容有多炸裂？10大关键词替你总结（排名不分先后）

复苏

今年，全球疫情逐渐控制，经济活动得以恢复，被压抑的购买需求瞬时迸发，在这一切向好的基本面上，地产市场迎来了复苏曙光。

广州2月二手住宅网签9938宗，环比大涨78.7%，同比上涨1.4倍，创下21个月新高。

广州3月一手住宅网签10235宗，环比上升103%，同比上升59%。

谁能料到，出场高光，竟成绝响。此后广州一手住宅网签，竟再未超越3月。

今年楼市复苏….了一下下，能不能全面复苏，看明年了....

救市

候到饭点了，如果你没出现在餐桌，妈妈就会喊你吃饭一直喊到你出现在餐桌为止。

今年救市和“你妈喊你吃饭”很像，本质都是不达目的决不罢休。

扒了一下网上的救市政策数据，前年是651次，去年是1120次，而今年（截止至11月）是930次

别看对比去年，数量上稍落下风，但力度上却是猛之又猛。

值得探究的是，今年上半年和下半年政策目的也截然相反。

上半年是给你炖药膳鸡汤，补补身体、增强免疫力。

政策主要以发放补贴、放宽、提高公积金贷款额度为主。

下半年则是给你打针输营养液，即便你躺在ICU也要给你补到能起来蹦迪。

从8月30日广州打响认房不认贷开始，政策一个比一个重磅，利率降、降、放松限购限售….

然后，网友说：他们做了除降价以外的一切手段，我给了除购买之外的一切支持。

还贷

教育、医疗、房子是以前的三座大山，烂尾、负债、还贷是近几年的三座大山。

爆发提前还贷潮，主要有两方面因素：

一方面是预期不足。

戴了三年口罩，个人的未来也好像被戴上了一层面纱；排了三年队，大家的耐心被消磨得所剩无几。

在身累和心累的双压之下，大家抗拒风险、抗拒负债，更想守着钱袋子过日子，这从2022第四季度就业预期调查中得以体现。

另一方面是LPR和银行加点的下降，造成了存量房贷利率和新房贷利率的较大差异。

拿一套商业贷款100万的房子来说，6字头的房贷利率与4字头相比，中间利差可是几十万，这也许是一个家庭一年甚至两年的收入。

放任提前还贷浪潮愈演愈烈当然不行，于是今年2月经济日报发文：建议相关部门引导银行适度降低存量房贷利率。

这一建议，时隔半年直至8月31日才得以落实。

好事多磨，坚持没错。

摇号

这一关键词要加补充说明：一边流拍、一边摇号。它主要体现在上半年广州土拍市场，这是多年来都未曾碰到过的魔幻现象。

上半年广州出让了22宗地：8宗摇号，5宗流拍（含终止出让），剩下9宗全部兜底。

土拍数据，反映出土拍市场的极致分化，继而传导至楼市。

中心区、热门区地块/项目人群扎推，外围区地块/项目无人问津，开发商是这样，购房者也是这样。

下半年土拍热度远不及上半年，摇号地块仅3宗，流拍（含终止出让）地块还是前者的两倍。

怎么办，今年收成不好，明年咋揭锅呢？

11月21日，天降祥瑞。黄埔图书馆北侧地块挂牌，价高者得，广州正式取消限地价。

正当大家嗨时，又猝不及防被浇了一盆冷水。

12月22日出让的广州首批（3宗）不限价宅地，一宗延期、一宗终止出让，至于不限价发起人——黄埔图书馆地块，竞拍时也不过三家举牌，后被保利兜底。

好在后面的天河世界大观二期地块和海珠琶洲西区地块，竞拍反响热烈，挽回了局面。

尤其是广州后一拍——琶洲西区地块，刷新了广州楼面价TOP1，在全国楼面价中排名TOP6

琶洲西区地块竞价高达85轮，从早上8：:33开始，一直拍到中午14:57分，后被越秀以总价22009万元、楼面价75670元/平的绝对钞能力收入囊中，溢价率高达59%。对了，世界大观二期也是越秀拿的。

总体来看，广州今年共出让43宗宅地（截止12月29日），拿地房企几乎清一色国央企。

这说明民企信心、资金仍然不足，不过后续的新房开发会更有保障，同时也要做好豪宅轰炸市场的准备。

得房率

今年也可以称之为户型升级元年，≥100%得房率户型爆发，明年会更多。

户型得房率节节攀升，主要由于户型新规的“放水”。

11月9日，广州市规划和自然资源局正式发布《广州市建筑工程容积率计算办法》的通知，将半开敞空间半计容比例由15%提升至20%，让开发商有机会在飘窗、阳台上做大量文章。

户型新规给予了买房人更多使用面积、拓展了更大使用空间，对购房者是利好，对二手市场却是利空。

现在新房太能打了，显得二手房太鸡肋了，呈现出一种“只闻新人笑，哪闻旧人哭”的局面。

豪宅

今年楼市像一个疲惫的中年男人，中年男人喜欢买豪宅。

中指院数据显示，1-11月，广州千万总价豪宅成交4492套，同比大增58.9%，刷新了广州豪宅10年成交记录。

2023年广州的豪宅火到了什么程度？

总价3000万～5000万的一手豪宅，广州前三季度成交245套，位居全国第三，反超深圳。

单价15万/m²以上的一手豪宅，广州成交19套，位居全国第三，同样反超深圳。

由此看，广州人不是没有钱，而是不随便花钱。

此外，从克尔瑞披露的数据中也能发现，广州中心六区200㎡以上的千万豪宅产品占比正逐渐扩大。

近三年，广州热销TOP10项目，也逐渐在向中心区转移，并从刚需盘倾向到改善盘。

这些数据反映出房地产发展了几十年，大家的需求已经从“有房住”过渡到“住好房”。

把视角再拉长一点，结合住房双轨制来看，既然以后刚需可以住政府的保障房，那没有竞争力的刚需产品，还有存在的必要吗？

越往后，市场越可能只有一条路可走——改善。

旧改

去年停滞的旧改，今年被疯狂打鸡血。

10月，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》审批通过，目标很明确：

至2035年，广州将计划推进300平方公里（含城中村改造155平方公里）的城市更新，涉及291个旧改项目。

旧改工作表也给你排好了：

在《规划》中，还提到了很重要的一点：探索房票安置机制。

没记错的话，广州房票安置年中就在传了。

房票政策可以去库存，也可以减少开发商旧改成本，但拆迁的时间成本可能会增加。

就目前收到的消息来看，广州多数村民都不愿意房票置换，毕竟按房价赔偿，哪有按面积赔偿划算呢？

所以如果落实，我猜想少不了钉子户的戏码，也少不了要费些唇舌来做村民思想工作。

降价

今年开发商割肉割得心痛，买房人捡漏捡得暗爽。

无论中心区红盘，还是外围区冷盘，都口嫌体正直，嘴上说着“再不买我就要涨价了”，但实际上做的都是“我降价了你来看看我吧”。

一手方面，市中心改善项目开盘卖得都不错，后面就有点扛不住了，面对KPI压力，也免不了走以价换量的路子；

而远郊盘则就显得有点魔怔了，很多项目都降无可降已经破发了，然后竟然开始商量着抱团涨价....以此突破困境...殊不知深陷沼泽，越挣扎越下沉。

二手更惨，据克而瑞数据显示，11月二手房成交均价为29250元/平，环比和同比均下降10%，也是成为近一年来的月份。

即便中流砥柱板块如珠城、广钢、奶厂、科学城等，卖房不降价，那就千年等一回、静待有缘人吧。

内卷

不降价卖不了房，都降价又造就卷生卷死的市场，里外皆不对，左右均为难。

广州几个典型卷出天际的板块：花地湾、番禺广场、白云新城。

这些板块内的盘，几乎是贴面开大，距离非常之近，配套共享，能拼的，也只有产品和价格。

花地湾卷出了300万总价上车主城的新高度，保利和颂、中海浣花里的超高得房率户型，让其他项目没有喘息之机….

番禺广场的学位一天不确定，龙湖金地天峯和保利琅誉的PK一天分不出胜负……

总之，明躺易躲，暗卷难防，越多房企投身卷产品、卷服务队伍，对买房人越有利。

信心

今年大抵是“信心”对楼市影响为重要也是为深远的一年，而信心源于口袋里的票子。

因为没有信心，所以提前还贷、不敢买房、楼盘降价、地块流拍……..

因为没有信心，所以大家长接二连三送“温暖”：降低、取消土拍限价、出台“50强白名单”和“三个不低于”…….

2024，或将还有一大波“温暖”来袭，我们拭目以待~

年底总结，易总难结。

10个、100个关键词，也无法概括今年楼市精彩程度和所蕴含信息量。

2023年，也许是房地产历史的一大拐点，你我能见证历史，幸也不幸。

另外，到年底了，你可能会频繁看到：年底不买房，一年又白忙。负责任告诉大家，这话纯属扯淡。

买不买房，跟年初、年底无关，跟白不白忙也无关，只跟你有没有需求、有没有钱相关。

当然了，如果你有买房打算，那现在可以多多观望四处看看了。

就此，2023正式杀青，楼市这部连续剧，未完待续.....

今天下午3点，k姐会做一场年终总结直播，也会和几位大咖老师们连麦讨论今年楼市，如果可以，也希望有机会与你连麦。

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