与“认房不认贷”比，降价促销更具现实性！

作者：发布时间： 2023-08-30

难能可贵！

终于等来官宣。

广州成为首个落地“认房不认贷”政策的一线城市

仿佛一阵秋雨，令整个烦躁的夏天凉爽下来。

无独有偶，事实上早在5天前，深圳银行已经确认：

“认房不认贷”直接执行！

但楼市会如预期般否极泰来吗？

一个字：难！

因为“认房不认贷”对楼市影响有限。

“认房不认贷”的实质是什么？

为啥难？

为啥对楼市影响有限？

我们需要首先了解“认房不认贷”这一新政的实质是什么？

“认房不认贷”指的是，即使之前拥有多个贷款供楼的记录，只要还清了贷款，如果再买房，只要名下没有任何房产，就可以拥有以套房买房的资格。

重点是，只需要3成。

很明显，这就大大降低了贷款买房的门槛。按照过去，认房又认贷，这就意味着有贷款记录就没买房条件，或者必须以二套房7成来买房。

“认房不认贷”其实就是一个降低买房成本的政策。这个政策有利于谁？

有利的是两种人：

一是改善型置业者，二是炒房客或叫投资客。

改善型置业者为改善居住环境，卖掉之前的房子，再买新房，只要还清了之前的贷款，就只按首套房标准来，只需三成，7成可在银行贷款。

更有利的是炒房客，当然也叫投资客。他们过去在银行的多次贷款记录，将因认房不认贷而一笔勾销，重新享有首套房3成的低门槛。

初看起来，改善与投资的门槛降低了，将会释放出更多的市场需求。

但事实是，经过这些年来的各种调控，房子的投资属性已经弱化甚至消失。

“认房不认贷”对改善客或有影响力，但对投资客，意义不大。

对刚需客来说更没有意义，因为刚需客基本都没有所谓的贷款买房的记录。

而且相对庞大的刚需市场来说，改善与投资客占比只是少数。

现在的楼市是：少数服从多数！

某售楼处现场

现在楼市的现状多数怎样？

现在楼市的现状多数怎样？

必须面对现实，以深圳为例，实话实说。

宝中，“一夜回到7年前”。某新盘一推向市场，就打出变相降价的如是广告语。

罗湖，房价接近腰斩。某项目销售多年未果，只得降价促销。

龙华，更有项目直降8折。某网红项目推广多时，再推特价房低至8折。

南山白石洲，开盘折扣一降再降。某大盘市场反应清淡，意图以低折售价，抢占先手。

不仅是新房市场，包括二手房市场，都处于“跌跌不休”的尴尬之中。

原本铁板一块的楼市，因为降价，终于撕开了一条不大不小的口子。

市场也很现实，在没有更多救市新政的情况下，只能是降价促销，生产自救。

自救者天救！

与等待救市新政相比，降价促销的目的是为了尽快回款，有了回血，开发商还有延缓生存的机会。

降价实在也是一个无奈的选择，相关各方彼此心照不宣，默认则许，这就是当前楼市的现实选择。

坦率说，默认允许降价，这也是一个进步，对楼市有着一定的推动作用。

事实也是，部分顶目一降价，立马取得良好的销售效果，比如宝中，以及沙井的项目，因开盘价低于之前预期，销售畅旺。

大家都在学邻居李超人，面对现实，降价自救。这是个好事情。

亲海咫降价一日售罄

在老傅看来，这就是一直以来市场呼吁的以价换量，相信未来一段时间，降价促销或将成为楼市常态。

不过，热热闹闹之中，必须提醒一下，降价促销，生产自救，必须防范出现的连带问题！

主要是什么问题？

降价自救需要防范什么风险？

概括起来，主要问题也就是以下四个风险

，防范不理性倾销行为。

不理性倾销，也就是无底线降价，或引发市场恶性竞争。表现出来的特征是，相互拼低价抢客，导致市场混乱无序。

比如在东莞，以及部分临深片区，就出现多个项目互相以低价抢客现象。

允许降价促销，但对具体行为，还是需要进行适度的监管，让降价可控、有序，且以不破坏市场基本规则为前提。

第二，防范波及到其它产业。

房子降价，意味着楼市进入下行通道，其底部一旦找不到支撑，或使市场一泻千里，难以控制。

关键在于，甚至会波及到其它相关产业跟着降价。一旦降价现象漫延，或将进一步导致经济下行风脸。

现在消费乏力，经济已经出现收缩的迹象，如何避免收缩风险，楼市也要承担一定的责任，降价必须有底线。

第三，防范引发业主不满情绪。

降价或会赢得当下置业者的认可，但对前期置业者会产生一定的损害。因房子贬值，利益受损，或引发业主不满情绪。

这也是一段时间来市场上出现的多诉求现象，因房价下跌，众多业主以各种理由和借口，要求退房或给予补偿。

对此，开发商及相关各方应该在降价促销前，准备好相关预案，以应对可能产生的业主各种群体诉求行为。

第四、防范导致偷工减料恶果。

房子降价尽管能快速回笼资金，但也必然会导致开发商利润相对减少，甚至可能出现亏本甩卖的差结果。

为此，房子的建筑质量、配套标准、装修规格或将受到影响，不排除为控制成本的偷工减料、粗制滥造行为。

这将使房子的后期交付及使用留下各种质量及服务隐患。如何保障，必须提前建立相关监督机制，防患于未然。

多年以前，当房价高歌猛进时，曾有人问老傅，深圳房价会下跌吗？

当年老傅的回答就是：

没有永远只涨不跌的市场！

但从长期主义的角度来看，一切降价都是暂时的，一切坏事情，终都会变为好事情。

降价是个权宜之计，但不能走极端。

无论如何，当前楼市环境十分逼窄，在没有更多救市措施刺激的背景下，降价促销是自然而然的事情，相信各方都可以理解。

但房子降价所导致的负面效应，各方也必须要有一定的心理准备，对楼市来说，或许，暂时的降价是为了长远的未来。

楼市还有未来吗？

老傅相信绝对有，现在的困难，只是一个周期必然面临的调整。

或许，楼市未来的逻辑已经改变，玩法已经更新。但一年超过10万亿的市场，其经济当量和地位能力依然强大。

不是说尾大不掉，而是瘦死骆驼比马大。

现在楼市正是一个去泡沫化的出清过程，阵痛在所难免，非常时期，能坚持下去就是胜利。

优胜劣汰，凤凰涅槃，浴火重生，一个不断推陈出新的时代，绝不会停下前进的步伐。

所以，对未来要有信心！

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