用四个“关键点”，概括楼市上半年

作者：发布时间： 2023-07-07

转眼间，2023年已经过半，深圳楼市也迎来了年中大考。

接下来，概帮主就带各位“考生”复习一下楼市这个学期来的几个“关键点”。

关键点1：小阳春动力不足

伴随着疫情结束，以及高层对房地产支柱行业的重新定调，深圳楼市开年以来迎来一波强势的小阳春。

继1月成交1628套、2月成交2041套后，3月份，深圳新房住宅成交开始迅速发力，突破3000套关口，达到3199套。

而4月份在此基础上进一步上涨，共成交3505套。

在此期间，出现了本年度头首个日光盘：信义荔景御园。

此外，也有楼盘取得不错去化成绩，如光明绿城桂语兰庭开盘劲销25亿、龙华品质网红盘溪山君樾开盘当日转化率超7成等。

桂语兰庭开盘现场

这一波小阳春成交热度，也让坊间对楼市信心有所回归。

然而，到了5-6月，楼市新房成交却开始出现震荡。其中，5月受小长假出游等因素影响，楼市成交跌至2787套，但6月成交重回3000套以上，为3049套。

图源：深圳房地产信息网

小阳春动力不足，市场情绪反复波动，一些置业者开始踌躇不前。尤其是在楼市分化之下，购房者对区域、价格倒挂、未来潜力等有利因素愈加看重。

卖得好的盘，如海德园A区实现日光，越秀潮樾府一、二期接近日光，深业云海湾开盘去化超95%日收百亿等。

云海湾开盘现场

值得注意的是，整个上半年，深圳累计共有54个新房住宅项目获批预售，为市场贡献了22285套房源，同比去年上半年，新增了6379套。

近日，深圳市住建局公示了今年三季度计划入市商品房房源信息情况。

接下来，楼市预计还将新增供应住宅房源14957套。

供应量的加大，无疑预示着各盘之间的“厮杀”将更加惨烈。

谁是真正的市场宠儿，我们不妨拭目以待。

关键点2：二手房“破冰”失败

二手房素来被当做“楼市晴雨表”，虽然目前还有指导价的制约，但今年上半年，市场还是出现了一波不错的上扬态势。

根据深圳市房中协的数据显示，今年上半年全市二手房买卖合同共计录得20852套，环比2022年下半年增长率为42.2%，同比2022年上半年增长率为71.0%。

数据来源：深房中协中介标准指数

而从真实成交量来看，上半年二手房市场却呈现出“先扬后抑”走势，但同比去年上半年，交易量仍然上涨了七成。

数据来源：深圳房地产信息网

今年二手房发力是在2月份，彼时市场传出二手房指导价即将调整的新闻，受此影响，2月份二手市场成交达到2509套，相较于1月份成交几乎翻了一倍。

图源网络

紧接着，叠加新房市场热度，3月份二手房成交继续冲高，整月成交达到3949套，网签备案量甚至达到4943套，逼近5000套的“荣枯线”。

而3月份也成为今年上半年二手房成交、网签备案的峰。

然而，受全国经济下行态势以及市场观望情绪影响，从4月份开始，二手房成交量开始明显下滑。

5月份成交为2788套，再次跌落3000套的及格线；6月份，成交量再度下跌，为2407套。

从供应端来看，今年上半年二手房挂牌量也持续走高，业主抛售心态浓厚。

据深房中协数据，截至7月1日，深圳四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源164169套（存重复房源，后同）。

对比前一个月统计的160108套挂牌房源，新增加4061套，环比增长2.5%。

数据来源：各机构官网挂盘数据

二手房的破局，解除指导价限制是一方面，但更多还在于通过积极的政策调整，为楼市重塑信心，让业主和买家看到未来楼市的前景所在。

关键点3：人才房异军突起

去年下半年，深圳明确了可售人才房申购细则，入市价格仅为市场价6折。

到12月份，首批可售人才房开启选购，龙华、龙岗、宝安、大鹏、光明6个项目，共计4422套房源放出。

然而，由于当时申购条件严格，整体去化仅6成，没有达到市场预期。

今年年初，深圳进一步放松人才房申购条件，整体包括：年龄限制门槛由35周岁下调为30周岁，共同申请人可以为非深户等。

此次放宽，释放了一大批合格的申购两房和三房的目标群体。

今年3月，本年度批人才房集中入市，截止目前，全市已经有13个人才房项目入市，共推售近9502套房源。

就成交来讲，包括南山安居同乐馨苑、深铁熙府均获得破万组家庭参与申购，宝安华发新城华苑也有将近万人申购。

由于申购条件放宽，本批次可售人才房去化效果较为理想。

其中两房户型基本达到100%去化；而三房户型各盘去化率基本都在7成左右。其中，安居同乐馨苑三房去化100%。

图源：安居客深圳

可售人才房的火热，无疑对商品房市场形成一定冲击。

然而也有观点认为，人才房性价比其实并不高。毕竟，在户型设计、地段、配套、容积率等方面，人才房根本没法同商品房比，甚至如果拉平实用率来计算，人才房的价格几乎与商品房无异。

7月3日，深圳市发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》四个新政策。

其中明确指出，从8月1日政策施行时起，深圳将不再建商品型安居房（包括可售人才房）。

取而代之的，是共有产权房、保障性租赁住房、公共租赁住房三种保障性住房。

这也意味着，昙花一现的可售人才房，尚未完全发力，便提早进入存量时代，卖一套少一套。

接下来，置业者可以密切留意在建或已经获批的人才房项目。

关键点4：土拍新风向标

上半年，深圳共有两次土拍，7宗地块均成功出让，土地面积15.23万平米，总建面约75.53万平米。

摆脱了集中供地的束缚，深圳在土地市场的供应上更加灵活，对于房企而言，也降低了拿地成本。

3月31日，深圳次土拍。
相较于以往，此次土拍正式取消可售人才房配置，全部为普通商品房+保障性住房。

但保障房配比仍然可观，这表明了深圳楼市供应主体仍然保持多元化，满足更多新市民居住所需。

在此次土拍中，民企龙湖强势杀出重围，高调夺得5宗地块中的2宗，分别为光明马田街道A629-1340地块、龙岗街道G01117-0080地块。

这也是整整时隔1年后，深圳土拍市场重新出现民企获胜的身影。

3个月后，深圳迎来第二次土拍。

此次出让地块虽然仅有两宗，但却呈现出一些积极的新变化。

其中，深超总地块是时隔22年后，深圳湾再增加的一块可开发高质量新宅地。

并且也是近三年来，深圳再现单块价值超百亿的地块（上一宗为2020年5月15日龙光夺得前海T102-0346宗地）。

该地块终被中海以125.32亿+58500㎡自持租赁住房面积夺得。

深超总地块出现了两个新变化：

一是，突破了深圳土拍限价记录，入市均价达到13.33万/㎡（不含室内装修）。这似乎在表明，政府正在逐步放宽限价政策，让市场的回归市场，未来楼市大概率会出现向上的趋势。

二是，突破70/90政策，不限户型比例，也不再配备保障房。这意味着，未来豪宅项目可以打造更纯粹的业态、更满足市场高端需求的大户型产品。

这里多延展一下。

在7月4日，深圳公共资源交易中心发布3宗宅地挂牌出让信息。

其中宝安出让的A001-0212地块，将首次采用竞“现房销售面积”作为出让条件。

现房销售限制建筑面积为35520㎡，约占住宅总面积的50%。

而这也成为深圳首块竞“现房销售面积”宗地！

目前，救市呼声高涨，虽然深圳直接放开限购的可能性不大，但近期在土地市场做出的一些积极调整，对于楼市而言，也算得上是有限度放松的一次尝试。

整体而言，上半年无论是新房还是二手房，都曾经出现了一段时间的火热。

然而，受限于大环境及市场不明朗的预期，从二季度开始，楼市再度进入观望与徘徊。

进入下半年，预期楼市的供应量将进一步加大，市场分化也将进一步加剧。

而政府是否会适时调整楼市相关政策，对此我们不妨拭目以待！

END

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